《案件》分家析產、繼承糾紛

【基本案情】

徐某1與李某系夫妻，二人生育三子一女，分別是長子徐某2、次子徐某 3、三子徐某4、女兒徐某5。徐某4與陳某系夫妻關系，徐某系二人之女。李某于2012年8月某日死亡。徐某1于2020年5月某日死亡。1996年9月某日，徐某1(乙方)與北京市某物業公司(甲方)簽訂 《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助補償協議書》,約定乙方住址某胡同27 號，在拆遷范圍內有正式住房2間，居住面積28.5平方米，有正式戶口4人， 應安置人口5人；直接安置：601號(房屋一間)、402號(房屋三間),甲方支付乙方拆遷獎4萬元整。乙方居住公房的，要服從當地區、縣人民政府和房屋產權單位住房制度改革。協議簽訂后，乙方在1996年9月某日前應將原住房騰空交甲方拆除。

1996年9月某日，徐某1(承租人，乙方)與北京市某物業公司(出租方，甲方)簽訂《北京市公有住宅租賃合同》,約定乙方承租甲方402號房屋，磚混結構，使用面積為61.5平方米，居室3間，此外，雙方還對租金和其他權利義務進行了約定。原有住房拆遷后安置的另一套公房601號房屋由徐某5承租。2010年11月某日，徐某1(購買方，甲方)與某有限公司(銷售方，乙方)簽訂《房屋買賣合同書》,約定乙方向甲方出售甲方現住的乙方擁有產權的房屋，甲方購買房屋為402號，總建筑面積87.67平方米(其中包括陽臺 3.83平方米),甲方新購房屋按房改價格政策，每平方米售價1290元，實際房價款37537元。2013年1月某日，徐某1取得了402號房屋的所有權證。徐某 5出資購買了601號房屋。2013年1月，徐某5取得了601號房屋的所有權證。 原被告雙方對402號房屋權屬性質及歸屬產生爭議。

【二審法院裁判】

一 、撤銷北京市某區人民法院(2021)京0114民初117XX號民事判決；

二 、登記在徐某1名下的402號房屋由徐某4享有和繼承55%的份額，由徐某2、徐某3、徐某5分別繼承15%的份額；

三 、駁回徐某4、陳某、徐某的其他訴訟請求；四 、駁回徐某2、徐某3、徐某5的其他上訴請求。

【陳律觀點】

房改房，是依據國家住房制度改革政策由城鎮居民出資購買的房屋，屬于特定歷史時期國家的福利性分房。房改房一般由職工按照成本價購置，主要由單位根據職務、職稱、工齡、工資、家庭成員等多種因素，在房屋價值計算上給予職工的政策性福利優惠，故每個家庭只能享受一次，一般登記在參加房改 的職工名下。歷史遺留下的此類房屋仍有一定數量的存在，受房屋增值、個案 差異、證據不足等因素影響，因房改房權屬問題引發的繼承糾紛在實務中較為常見。具體到本案，需厘定以下問題：

一 、關于使用被繼承人工齡優惠和房屋安置人出資所購的“房改房”的權屬認定

“房改房”作為特定歷史時期的福利性分房，其權屬判斷需綜合考慮針對特定對象的工資補償、非市場性、社會統籌性、福利一次性等因素，并結合出資來源、購房時間、權屬登記、房屋貢獻值等情況。對于產權登記人以外的其他家庭成員是否享有房改房權益可綜合考慮：(一)是否為原有公有住房的承租人；(二)福利分房時是否僅以職務、職級、職稱、工齡等為條件，是否同時考慮了家庭成員實際居住條件；(三)是否長期實際居住；(四)是否為涉案房產內具有本市常駐戶籍；(五)是否為拆遷安置對象；(六)拆遷時產權置換及安置公有住房新增面積補差及其他費用出資情況；(七)購置房改房時房款出資情況；(八)登記產權人之外的其他家庭成員是否喪失參加福利分房或另行購買房改房的權利；(九)登記產權人之外的其他家庭成員是否參加過福利分房或另行購買過房改房，是否享受過住房補貼。

從婚姻關系角度來看，使用已故配偶工齡在內的政策優惠以福利成本價購置的房改房，屬于夫妻關系存續期間的共同財產；從家庭關系角度來看，房屋拆遷安置人員反映了房屋拆遷安置之時家庭成員戶籍登記、居住狀況、房屋貢獻值等情況，故應當綜合考慮上述因素對房屋權屬作出認定。本案中，402號房屋系由北魏胡同27號拆遷安置所得的公租房。房屋拆遷時，被拆遷人為徐某 1,訴爭房屋系徐某1與李某婚姻關系存續期間作為被拆遷人、公有住宅承租人、房改房購買人折抵工齡政策福利成本價購買取得，產權登記在徐某1名下， 徐某1及配偶李某對訴爭房屋享有權益。房屋拆遷時，徐某4、陳某、徐某均為被安置人，該客觀構成狀況對于訴爭房屋面積的核定具有一定積極作用，且 法院認定徐某4對402號房屋出資具有貢獻，故徐某4、陳某、徐某對該房屋亦享有權益。

二 、關于使用被繼承人工齡優惠和房屋安置人出資所購的“房改房”權屬比例的認定標準

在確定房改房權屬比例時，應重點把握房屋的綜合財產性價值與房屋出資價值。房改房權屬爭議通常會涉及公房承租人、名義購買人、實際出資人，在拆遷騰退情形下，還會涉及被拆遷人、被安置人員等多方利益，故在確定房改房權屬時，應綜合考慮職工職務、年齡、工資、家庭人口等多種因素在房屋價值計算上的體現，重點考量購房人購房資格、工齡、職級等利益轉化的優惠價款與被安置人員在購房過程中支付的房屋價款對房屋價值的貢獻，確定房屋權屬比例。就被繼承人購買公房時根據工齡政策福利，使用已死亡配偶工齡折抵房款的，所獲工齡政策福利能否折算后作為遺產分割的問題，即按成本價或標準價購買公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承。該政策性福利所對應的財產價值計算參考公式：(已死亡配偶工齡對應財產價值的個人部分÷購買公房時房屋市值)×房屋現值，上述裁判思路和計算方式為確定政策性福利所對應的財產價值衡量標準提供借鑒。

本案中，一審法院結合雙方的陳述、房改政策和工齡折抵，酌情認定徐某 4對402號房屋享有60%的財產權益，徐某1對402號房屋享有40%的財產權益。二審法院就購房資格、工齡、職級等利益轉化的優惠價款與被安置人員對房屋分配面積、實際出資人支付房屋價款對房屋價值貢獻進行重新衡量，在綜 合安置主體、工齡折算、產權登記等情況的基礎上，對402號房屋權屬比例認定予以調整，認定徐某1、李某夫婦享有訴爭房屋60%份額，徐某4一家享有涉案房屋40%份額。

此外，房改房權屬類案件多涉及當事人之間親屬關系因素，存在矛盾積重難返、調查取證困難、多方利益糾葛等現實困境，審理相關案件時應重點平衡 居住利益與財產利益沖突，全面核查公房承租、購房出資、公房買賣、房屋騰 退補償等材料，尊重公房承租人、房屋出資人、名義購買人、實際居住人在辦理房改房相關手續時的真實意思表示，綜合房屋居住使用情況以及房屋現有價 值等保障各方權益。